蘋果日報評論一則

首 年 食 白 果
買 樓 收 租 隱 藏 開 支 多

投資 物 業 計 算 回 報 ， 一 般 以 年 租 金 收 入 和 樓 價 計 算 ， 往 往 忽 略 背 後 各 項 成 本 ， 計 及 所有 隱 藏 開 支 ， 回 報 率 剩 番 唔 夠 1% ， 首 年 支 出 更 是 多 於 租 金 收 入 ， 投 資 者 根 本 「 冇肉 食 」 ， 買 樓 收 租 ， 最 緊 要 計 清 所 有 開 支 ， 睇 淨 回 報 率 最 實 際 。

部份 收 租 物 業 標 榜 年 回 報 率 高 達 6 、 7 厘 ， 然 而 在 扣 減 各 項 成 本 後 ， 租 金 回 報 率 大 打折 扣 ， 未 必 達 到 投 資 者 的 最 初 預 期 。 理 財 版 話 你 知 ， 買 樓 投 資 有 乜 隱 藏 成 本 ， 你 計 算 真 正 可 以 落 袋 的 回 報 。

了 解 買 樓 成 本

‧ 經 紀 佣 金
樓 價 的 1% 作 為 地 產 經 紀 佣 金 ， 以 一 個 200 萬 單 位 為 例 ， 買 家 須 予 經 紀 2 萬 元 佣 金 。
‧ 釐 印 費 （ 印 花 稅 ）
簽訂 住 宅 物 業 買 賣 協 議 須 付 釐 印 費 ， 現 時 200 萬 元 以 下 的 物 業 ， 釐 印 費 一 律 100 元 ，樓 價 200 萬 以 上 ， 收 費 會 大 幅 增 加 （ 見 釐 印 表 ） ， 一 個 250 萬 元 的 單 位 ， 釐 印 費 為樓 價 的 1.5% ， 收 費 3.75 萬 元 。
‧ 律 師 費
律 師 費 包 括 買 賣 合 約 、 轉 名 契及 按 揭 契 費 用 ， 不 同 律 師 行 收 費 各 有 不 同 ， 以 一 個 200 萬 的 單 位 為 例 ， 七 成 按 揭 ，買 賣 合 約 、 轉 名 契 及 按 揭 契 律 師 費 ， 分 別 約 1750 、 15000 及 12000 元 。

每 年 固 定 支 出

‧ 差 餉
差餉 是 政 府 向 房 產 物 業 徵 收 的 稅 項 ， 按 應 課 差 餉 租 值 ， 即 每 年 估 計 可 得 租 金 ， 徵 收 5% 作 為 差 餉 。 政 府 評 估 應 課 差 餉 租 值 時 ， 會 參 考 同 區 物 業 市 場 租 金 等 因 素 。 一 個估 計 年 租 12 萬 元 的 單 位 ， 每 年 差 餉 為 6000 元 。
‧ 地 租
業 主 須 向 政 府 繳付 地 租 ， 換 取 在 租 賃 期 內 ， 擁 有 和 佔 用 土 地 的 權 利 。 地 租 會 根 據 物 業 應 課 差 餉 租 值的 3% 釐 定 。 差 餉 和 地 租 是 分 四 季 預 繳 。 港 島 部 份 999 年 期 地 契 的 物 業 ， 卻 免 交 地租 。 一 個 估 計 年 租 12 萬 元 的 物 業 ， 政 府 每 年 收 取 地 租 3600 元 。
‧ 管 理 費
樓 宇 管 理 費 介 乎 每 呎 1 至 1.8 元 ， 個 別 豪 宅 更 超 過 2 元 ， 一 般 伙 數 不 多 的 單 幢 式 樓 宇 ， 以 及 擁 有 會 所 設 施 ， 管 理 費 會 較 貴 。

出 租 成 本

‧ 經 紀 佣 金
地 產 代 理 的 佣 金 一 般 相 當 於 月 租 的 五 成 。
‧ 釐 印 費 （ 印 花 稅 ）
簽 訂 租 約 也 要 支 付 釐 印 費 ， 一 個 2 年 租 約 的 單 位 ， 年 租 12 萬 元 ， 政 府 收 0.5% 作 為 釐 印 費 ， 即 600 元 ， 一 般 情 況 ， 業 主 和 租 客 會 均 分 釐 印 費 。
‧ 律 師 費
中 小 型 物 業 放 租 ， 業 主 都 不 會 委 託 律 師 樓 辦 理 租 約 ， 會 透 過 地 產 經 紀 處 理 。 但 一 些 豪 宅 租 約 ， 業 主 為 求 較 大 保 障 ， 會 交 由 律 師 樓 代 辦 。
‧ 物 業 稅
把持 有 物 業 出 租 ， 投 資 者 須 繳 交 物 業 稅 ， 以 該 課 稅 年 度 內 的 租 金 收 入 計 算 ， 業 主 可 獲扣 減 差 餉 及 不 能 追 回 的 租 金 後 ， 再 按 餘 額 減 去 兩 成 ， 作 為 修 葺 和 支 出 為 免 稅 額 ， 最後 得 出 的 租 金 淨 值 ， 就 會 以 16% 的 標 準 稅 率 計 算 。
一 個 已 扣 除 差 餉 的 單 位 ， 每 年 租 金 收 入 20 萬 元 ， 減 去 金 額 兩 成 標 準 免 稅 額 達 ， 實 際 須 交 物 業 稅 2.56 萬 元 。

案 例
現 比 較 魚 涌 太 古 城 海 天 花 園 及 大 角 嘴 凱 帆 軒 ， 兩 個 新 舊 物 業 的 租 金 回 報 率 ， 前 者 樓 齡 高 達 21 年 ， 業 主 毋 須 交 地 租 ， 後 者 03 年 才 入 伙 ， 須 繳 地 租 （ 見 回 報 表 ） 。

魚 涌 太 古 城
單位 ： 太 古 城 海 天 花 園 700 方 呎 高 層 海 景 單 位 ， 售 價 420 萬 元 ， 月 租 1.8 萬 元 ， 賬 面租 金 回 報 率 5.14 厘 。 首 年 租 金 收 入 21.6 萬 元 ， 不 夠 彌 補 總 買 樓 開 支 39.5 萬 元 ，投 資 者 須 額 外 多 付 17.9 萬 元 ， 首 年 實 際 回 報 率 為 零 。 第 二 年 扣 減 差 餉 、 管 理 費 、物 業 稅 以 及 利 息 開 支 後 ， 淨 租 金 回 報 率 只 有 0.82 厘 ， 較 賬 面 回 報 率 5.14 厘 ， 少 4.32 厘 。

大 角 嘴 凱 帆 軒
單 位 ： 奧 運 站 凱 帆 軒 637 方 呎 海 景 單 位 ， 樓價 約 310 萬 元 ， 每 月 租 金 1.4 萬 元 ， 賬 面 回 報 率 5.42 厘 。 全 年 的 租 金 收 入 為 16.8 萬 元 ， 不 足 以 應 付 首 年 開 支 27.9 萬 元 。 第 二 年 起 ， 扣 除 所 有 支 出 後 ， 全 年 淨 租 金收 入 為 2.41 萬 元 ， 淨 租 金 回 報 率 為 0.78 厘 ， 較 賬 面 回 報 率 5.42 厘 ， 少 4.64 厘 。

貼 士

撇除 買 樓 及 出 租 物 業 時 一 筆 過 的 支 出 ， 包 括 經 紀 佣 金 、 釐 印 費 及 律 師 費 ， 每 年 的 差 餉、 地 租 、 管 理 費 及 物 業 稅 蠶 食 租 金 回 報 超 過 4 厘 ， 而 投 資 者 首 年 的 物 業 租 金 回 報 率基 本 是 零 。

專 家
林 昶 恆

認可 財 務 策 劃 師 林 昶 恆 說 ， 現 時 買 樓 收 租 的 回 報 ， 並 不 吸 引 ， 物 業 必 須 有 升 值 的 潛 力， 才 值 得 投 資 。 若 投 資 者 須 做 樓 宇 按 揭 ， 還 要 計 算 利 息 開 支 ， 進 一 步 拖 低 回 報 率 ，將 資 金 用 作 其 他 投 資 ， 如 銀 行 高 息 定 期 存 款 ， 回 報 會 更 加 理 想 。 雖 然 市 場 預 計 美 國減 息 ， 會 有 利 樓 市 交 投 ， 但 本 港 息 口 已 處 低 位 ， 相 信 減 息 對 樓 市 的 實 質 幫 助 有 限 。